Alquiler con opción de compra

Una forma alternativa de vender tu vivienda

Es un alquiler con una cláusula que les da esta opción durante un plazo determinado para comprarlo.

Actualmente el alquiler con opción de compra es una propuesta muy interesante tanto para los quieren vender su casa, como para los que quieren comprarla.

Las características del contrato son:

  • Se firma un contrato de alquiler con una cláusula de opción de compra.
  • Prima: es un pago inicial que se abona al comienzo del contrato que concede esa opción de compra. Suele acordarse entre un 10 y un 20 por ciento del precio de venta.
  • Plazo: se fija un plazo de 2 ó 3 años como límite para ejercer la opción de compra.
  • Renta: se pacta la renta mensual que debe abonar el “inquilino”.
  • Fianza: como todo contrato de alquiler tiene que depositarse una fianza. Una mensualidad es el mínimo y tres mensualidades es el máximo permitido.

 

¿Para qué vendedores es interesante el alquiler con opción de compra?

Es interesante para aquellos vendedores que no residen en el inmueble y, sin duda, para los que ya lo han tenido alquilado hasta este momento. También se hace necesario que los vendedores puedan esperar a disponer del dinero de la venta dos o tres años.

 

¿Qué gana un vendedor aceptando vender su vivienda así?

Lo que va a conseguir es vender más rápido y a mejor precio, te lo explico.

En los portales inmobiliarios hay muy pocas casas ofrecidas en esta modalidad de venta, mientras que hay muchos clientes buscando pisos y chalets en “alquiler con opción de compra” por lo que su vivienda va a ser mucho más interesante que los anuncios de tus competidores en la zona, mismo tipo de inmueble, etc.

He de comentar aquí que, el poner el piso también en esta modalidad, no anula que se verá sus anuncios de “venta normal” y que siempre puede decidir venderlo directamente, a un cliente que se lo compra ya.

La vivienda anunciada va a crear mucha expectación y competencia entre compradores.

Al ser el vendedor el que “financia” la operación de compra justifica que NO se rebaje el precio final mientras que en venta directa siempre tendría que bajar el precio de venta.

 

¿Cuáles son los motivos de los compradores para buscar con tanto interés una vivienda en alquiler con opción de compra?

Por los siguientes dos motivos los compradores no pueden, o no quieren, dar ahora directamente el total del precio de venta y además pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP.

Motivo 1: No tienen ahorrado el 30% del precio de venta.

El banco solo les da una hipoteca del 80% del valor de tasación o del precio de venta y, además, hacienda les pide entre un 8 y un 10% más de impuestos en Cantabria.

Sin esos ahorros los compradores se pueden quedar estancados perpetuamente en el alquiler cuando su deseo es comprar ya que están teniendo problemas para conseguir hoy en día la financiación de los bancos.

Motivo 2: Quieren tener tiempo para vender su casa actual.

Para poder comprar este piso primero tienen que vender el suyo antes y no saben cuánto pueden tardar. No quieren tener 2 hipotecas abiertas.

De esta forma podrían venir a vivir al nuevo y el viejo dejarlo ya vacío y preparado para las visitas para su mejor venta.

Un ejemplo de alquiler con opción de compra; para un inmueble de 100.000€ el interesado tendría que dar una «PRIMA” de entrada del 15%, 15.000 € y pagar la renta mensual de 625 € durante 2 años (15.000 €). Si todas esas cantidades se descuentan del precio de venta ya tendrá entregados al propietario el 30% y podrá optar a obtener una hipoteca por el resto.

Durante esos dos años se regirán por el «contrato de alquiler de vivienda» pero se puede pactar que, ya que lo que quiere el propietario es vender y el inquilino comprar sea este último el que pague los gastos de la comunidad de propietarios y el Impuesto de Bienes Inmuebles, el IBI. Quiero decir que de todo se puede hablar y estipularlo en el contrato que se firme.

 

Bueno, espero haberos hecho pensaros esta modalidad como otra opción para conseguir vuestro objetivo de vender vuestra vivienda.

 

Si queréis que os informe más detalladamente de mi sistema de venta, alquiler con opción de compra o de mi gestión de las viviendas de alquiler, llamadme y hablamos. Gracias,

 

Alejandro Mazón: agente inmobiliario de Castro Urdiales.

Alejandro Mazón

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