Los propietarios deben saber cuanto pedir

ENLACE A LA ENTREVISTA DE RADIO EN SER CASTRO.

En Castro Urdiales y sus pedanías se han quedado rezagados unos cuantos solares y terrenos edificables y la manera habitual de venta de estos inmuebles es que, a los propietarios de un solar, les llegue una oferta de un promotor y ellos valoren esta propuesta respecto a sus expectativas de venta.

Es posible que los dueños sigan pensando en “aquella oferta que rechazaron en el 2005” cuando los terrenos se vendían a muy alto precio. Y, si son muchos propietarios al promotor le será difícil llegar a acuerdos con cada uno de los dueños, herederos, etc.

Para mí, la forma correcta de plantear la venta es que: los propietarios de un solar edificable o de unas casas pequeñas en donde se puede construir un gran edificio deben: Lo primero averiguar las posibilidades urbanísticas que tiene, luego hacer una tasación del valor del terreno a día de hoy y, por último, llegar a un acuerdo para fijar un precio de venta conjunto entre todos los vendedores.

No esperar a que un promotor les haga una oferta sin saber ellos cuánto vale realmente la totalidad del solar y que participación les corresponde, intentando llegar a precios de venta de cada vendedor por separado. Para un promotor un acuerdo previo de venta total es música celestial.

 ¿Cómo se calcula el valor del solar?

Se calcula mediante una ecuación en la que se introducen todos los datos que SÍ se conocen y se despeja la incógnita: el valor del suelo.

Los datos que Sí se pueden saber para calcularlo son: las posibilidades urbanísticas, las cesiones al ayuntamiento, el valor de venta final de: las viviendas, locales y garajes resultantes, los costes de construcción, los costes de financiación y el beneficio económico que un promotor esperaría obtener para que le interese llevar a cabo la edificación.

• LAS POSIBILIDADES URBANÍSTICAS: Por ejemplo, el resultante será un edificio de X plantas, de tal a tal pared con dan X mil m2 edificables.

• LAS CESIONES AL AYUNTAMIENTO: Retranqueo de aceras, el pago de un 15 % del incremento del valor del suelo al ayuntamiento y la cesión de X m2 de locales al ayuntamiento, etc. (todo eso estará fijado en la ficha de la unidad de ejecución correspondiente, en las normativas urbanísticas, etc.).

• EL PRECIO DE VENTA DE LOS INMUEBLES RESULTANTES. Se valoran en cuanto se podrían vender cada una de: las viviendas, de los locales y de los garajes resultantes de la edificación.

• EL COSTE DE LA OBRA DE EDIFICACIÓN: Los constructores tienen fijadas parámetros de lo que cuesta construir cada m2 de vivienda, cada m2 de garaje, cada m2 de trastero, Los costes de la excavación, los costes de demolición, los costes de urbanización de las aceras, etc.

• EL COSTE DE LA FINANCIACIÓN. Lo que cobra el banco que va prestando dinero según las certificaciones que se le presentan de lo ya construido. Aquí es muy importante el tiempo. Cuanto más se tarde en acabar la obra más cobra el banco y menos beneficio se podrá obtener.

• EL TIEMPO de obtención de las licencias de obra, de los diferentes procesos de edificación, de la comercialización, etc.

• EL BENEFICIO Que espera obtener una promotora para que la operación le sea rentable, un 20 % por ejemplo.

Con todos estos datos se despeja la incógnita de cuanto se puede pedir por todo el terreno.

¿Qué pasa cuando son varios propietarios y unos quieren vender y otros no?

Si por ejemplo: los terrenos forman una unidad de ejecución y la mayoría quiere vender, a aquellos propietarios que no quieren vender, se les puede compensan con otro terreno de igual o mayor precio en otra parte. Hay que llegar a acuerdos para “reparcelar”.

Pero, si es, por ejemplo: un conjunto de casas situadas en suelo urbano, que ya tiene una ficha urbanística en la que el ayuntamiento ya ha fijado que esa unidad de ejecución y que ésta se tiene que desarrollar por el “sistema de compensación”.

En este caso el 50 % ya puede activar la junta de compensación para comenzar el proceso de edificación, y si los que quieren vender ya son más del 60 %, ya puede proponer al ayuntamiento la forma de “compensar” a los que no quieran participar en la edificación.

¿Qué pasa con los propietarios que no quieren: ni vender su parte, ni participar en la edificación?

Entonces la “Junta”, los que si quieren vender, proponen una “compensación” entregan al ayuntamiento un “levantamiento topográfico” que demuestra que miden esos inmuebles, que porcentaje ocupan en el total y una “tasación del total”.

Es el ayuntamiento, por medio de sus servicios técnicos de urbanismo, quien determinará que porcentaje del solar le pertenece a cada uno de los propietarios de cada uno de los inmuebles actuales.

Con SU porcentaje de participación y con SU valoración de la totalidad del solar el ayuntamiento determinará la cuantía que, los “no interesados en participar en la edificación” tendrán que aceptar como “justi-precio” de su inmueble como “compensación” o el porcentaje con el que tendrán que participar en la junta de compensación que desarrollará la edificación.

Resumiendo que tendrán o bien vender a ese “justi precio” o bien participar en la junta que edificará. participando en los gastos de edificación, etc. y luego serán dueños de su participación de la edificación resultante.

Para ampliar información o para cualquier consulta, por favor, no dudéis en llamarme,

Alejandro Mazón: agente inmobiliario.