Tipos de gravamen aplicable: general y reducidos

En las transmisiones de bienes inmuebles

Los Tipos de gravamen aplicables en las transmisiones patrimoniales onerosas de bienes inmuebles son los siguientes:

TIPO GENERAL: Con carácter general, en la transmisión de bienes inmuebles, así como en la constitución y en la cesión de derechos reales que recaigan sobre los mismos, excepto en los derechos reales de garantía, se aplicará el tipo del 10 %.

TIPOS REDUCIDOS:

• En aquellas transmisiones de viviendas y promesas u opciones de compra sobre las mismas que vayan a constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo se aplicarán los tipos impositivos siguientes: 

Se aplicará el TIPO REDUCIDO DEL 5 % en aquellas transmisiones de viviendas y promesas u opciones de compra sobre las mismas que vayan a constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo, siempre que éste reúna alguno de los siguientes requisitos o circunstancias:

a) Tener la consideración de titular de familia numerosa o cónyuge del mismo o de familia monoparental en virtud del Decreto 26/2019, de 14 de marzo, por el que se regula el reconocimiento de la condición de Familia Monoparental en la Comunidad Autónoma de Cantabria.

b) Persona con minusvalía física, psíquica o sensorial que tenga la consideración legal de minusválida con un grado de disminución igual o superior al 33 % e inferior al 65 %.

Cuando, como resultado de la adquisición de la propiedad de la vivienda, esta pase a pertenecer pro indiviso a varias personas se aplicará el tipo reducido a cada uno de los sujetos pasivos en proporción a su porcentaje de participación en la adquisición siempre que al menos una de ellas reúna el requisito previsto en esta letra y adquiera, como mínimo, el porcentaje que represente el usufructo vitalicio calculado en virtud del artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, siendo suficiente con que adquiera el 50 % para la aplicación del tipo reducido a todos los sujetos pasivos si el usufructo representase más de ese porcentaje.

c) Tener, en la fecha de adquisición del bien inmueble, menos de 30 años cumplidos. Cuando como resultado de la adquisición de la propiedad la vivienda pase a pertenecer pro indiviso a varias personas, reuniendo unas el requisito de edad previsto en esta letra y otras no, se aplicará el tipo reducido sólo a los sujetos pasivos que lo reúnan, y en proporción a su porcentaje de participación en la adquisición. Si la adquisición se realizara con cargo a la sociedad de gananciales, siendo uno de los cónyuges menor de treinta años y el otro no, se aplicará el tipo medio resultante.

d) En las transmisiones de viviendas de Protección Pública que no gocen de la exención prevista en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por la que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 Se fija un tipo reducido del 5 % para las adquisiciones de viviendas que vayan a ser objeto de inmediata rehabilitación. Requisitos para su aplicación:

a) En el documento público en el que se formalice la compraventa se hará constar que la vivienda va a ser objeto de inmediata rehabilitación. No se aplicará el tipo reducido si no consta dicha declaración en el documento, ni tampoco se aplicará cuando se produzcan rectificaciones del documento que subsanen su omisión, una vez pasados tres meses desde la formalización de la compraventa.

b) La edificación objeto de compraventa debe mantener el uso de vivienda al menos durante los tres años siguientes a su rehabilitación.

c) El coste total de las obras de rehabilitación será como mínimo del 25 % del precio de adquisición de la vivienda que conste en escritura. La cuota soportada en las facturas por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) no se tendrá en cuenta para el cómputo del coste total de las obras de rehabilitación cuando el adquirente sea un sujeto pasivo del IVA.

d) las obras de rehabilitación deberán finalizarse en un plazo inferior a dieciocho meses desde la fecha de devengo del impuesto.

A los efectos de este artículo SON OBRAS DE REHABILITACIÓN de viviendas las siguientes:

a) Obras de reconstrucción de las viviendas, que comprendan obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas.

b) Obras de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

c) Obras de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

d) Obras de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

e) Obras de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

f) Obras de supresión de barreras arquitectónicas y/o instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por personas con discapacidad.

g) Obras de albañilería, fontanería y carpintería para la adecuación de habitabilidad de la vivienda que la proporcionen condiciones mínimas respecto a su superficie útil, distribución interior, aislamiento acústico, servicios higiénicos u otros servicios de carácter general.

h) Obras destinadas a la mejora y adecuación de la envolvente térmica de la vivienda, de instalación o mejora de los sistemas de calefacción, de las instalaciones eléctricas, de agua, climatización y protección contra incendios.

i) Obras de rehabilitación energética destinadas a la mejora del comportamiento energético de la vivienda reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

j) Se excluye del concepto de obras de rehabilitación de vivienda las realizadas por el propio titular de la misma sin contar con la participación de profesionales de la construcción.

En el plazo máximo de los 32 días posteriores a los 18 meses desde el devengo, el sujeto pasivo deberá presentar ante el Servicio de Tributos u Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario competente la siguiente documentación:

• La licencia municipal de obras de rehabilitación de la vivienda por un importe de las obras que, sumando el correspondiente IVA, sea como mínimo el que da derecho a la aplicación del presente tipo reducido.
• Una relación firmada de las facturas derivadas de la rehabilitación, con indicación para cada una del número y, en su caso, serie, la fecha de expedición, la fecha de realización de las operaciones, en caso de que sea distinta de la anterior, el nombre y apellidos, razón social o denominación completa y número de identificación fiscal de quién la expide, el importe total de la factura desglosando en su caso el Impuesto sobre el Valor Añadido. Asimismo, será requisito imprescindible para la aplicación del tipo reducido la conservación de dichas facturas por un plazo de 4 años desde que finalicen los treinta días hábiles del periodo de presentación de la documentación.
• El incumplimiento de la obligación de presentar la documentación reseñada en el plazo establecido o la falta de adecuación de las obras realizadas, determinarán la pérdida del derecho al tipo reducido.
• La aplicación del tipo reducido estará condicionada a que los importes satisfechos por la rehabilitación sean justificados con factura y abonados mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuenta en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen las obras o presten los servicios. En ningún caso, darán derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero en efectivo.

• Se aplicará el TIPO DEL 4 % en aquellas transmisiones de bienes inmuebles en las que se cumplan los siguientes requisitos:

  20. a) Que sea aplicable a la operación alguna de las exenciones contenidas en los apartados 20 y 22 del artículo 20.1 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.
  21. b) Que el adquirente sea sujeto pasivo del IVA, actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales, y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción, tal y como se dispone en el artículo 20.2 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
  22. c) Que no se haya producido la renuncia a la exención prevista en el artículo 20.2 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del IVA.

   

  • Se aplicará el tipo reducido del 4 % en aquellas transmisiones de viviendas que vayan a constituir la vivienda habitual del sujeto pasivo, cuando éste sea una persona con minusvalía física, psíquica o sensorial que tenga la condición legal de minusválida con un grado de disminución igual o superior al 65 % de acuerdo con el baremo a que se refiere el artículo 148 del Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1994, de 20 de junio.

  Cuando como resultado de la adquisición la propiedad de la vivienda pase a pertenecer pro indiviso a varias personas reuniendo una de ellas el requisito previsto en este apartado, se aplicará el tipo reducido a cada uno de los sujetos pasivos en proporción a su porcentaje de participación en la adquisición.

   

  A los efectos de aplicación de los tipos reducidos regulados en este artículo, se asimilan a los cónyuges, las parejas de hecho inscritas conforme a lo establecido en la Ley 1/2005, de 16 de mayo, de parejas de hecho, de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

   

  Por su parte, los tipos reducidos establecidos en el presente artículo, exceptuando el establecido en el apartado 5, sólo serán aplicables para la adquisición de viviendas que no superen un valor comprobado de 300.000 €. En las adquisiciones de viviendas con valor comprobado por encima de dicha cifra, el tramo que excediese de 300.000 € tributará al tipo de gravamen general.

   

  Tipo impositivo aplicable a las transmisiones onerosas de inmuebles adquiridos por sociedades constituidas por jóvenes empresarios: Las transmisiones onerosas de inmuebles en las que el adquirente sea una sociedad mercantil participada en su integridad por jóvenes menores de 36 años con domicilio fiscal en la Comunidad de Cantabria tributarán al tipo reducido del 4%. Deberán cumplir alguno de los requisitos siguientes:

  1. Que el inmueble se destine a ser la sede de su domicilio fiscal durante al menos los cinco años siguientes a la adquisición y que se mantenga durante el mismo periodo la forma societaria de la entidad adquirente. Los socios en el momento de la adquisición y durante dicho periodo de cinco años deberán mantener una participación mayoritaria en el capital de la sociedad y su domicilio fiscal en Cantabria.
  2. Que el inmueble se destine a ser un centro de trabajo y que mantenga su actividad como tal durante al menos los cinco años siguientes a la adquisición. También durante el mismo periodo la entidad adquirente deberá mantener tanto la forma societaria en la que se constituyó, así como el domicilio fiscal en Cantabria. Los socios en el momento de la adquisición y durante dicho periodo, deberán mantener una participación mayoritaria en el capital de la sociedad y su domicilio fiscal en Cantabria.

   

  La aplicación del tipo reducido regulado se encuentra condicionada a que se haga constar en el documento público en el que se formalice la compraventa la finalidad de destinarla a ser la sede del domicilio fiscal o centro de trabajo de la mercantil adquirente, así como la identidad de los socios de la sociedad y la edad y la participación de cada uno de ellos en el capital social. No se aplicarán estos tipos si no consta dicha declaración en el documento ni tampoco se aplicarán cuando se produzcan rectificaciones del documento que subsanen su omisión, salvo que las mismas se realicen dentro del plazo voluntario de presentación de la declaración del impuesto. No podrán aplicarse estos tipos reducidos sin el cumplimiento estricto de esta obligación formal en el momento preciso señalado en este apartado.

   

  A los efectos de aplicación de los tipos reducidos regulados en este artículo, se asimilan a los cónyuges, las parejas de hecho inscritas conforme a lo establecido en la Ley 1/2005, de 16 de mayo, de parejas de hecho, de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

  No se aplicarán los tipos reducidos si no constan su solicitud en el documento en que se efectúe la transmisión, promesa u opción de compra, ni tampoco se aplicarán cuando se produzcan rectificaciones en el documento transcurridos tres meses desde su formalización.

   

  En las operaciones sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que sean realizadas entre entidades perteneciente al sector público institucional íntegramente participadas por la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria, se aplicará una bonificación del 99 % sobre la cuota tributaria obtenida aplicando la tarifa del impuesto siempre que el sujeto pasivo sea una de las precitadas entidades.

   

  El sujeto pasivo gravado por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas tendrá derecho deducirse la tasa por Valoración previa de inmuebles objeto de adquisición o transmisión en los casos en que adquiera, mediante actos o negocios jurídicos intervivos, bienes valorados por el perito de la Administración.

  Las condiciones para poder deducirse la tasa son las siguientes:

  1. a) Que la tasa haya sido efectivamente ingresada y no proceda la devolución de ingreso indebido, de acuerdo con lo regulado en el artículo 12 de la Ley de Cantabria 9/1992, de 18 de diciembre.
  2. b) Que coincida el sujeto pasivo de la tasa y del Impuesto objeto de declaración-liquidación.
  3. c) Que, en relación con la tributación por el impuesto que proceda, el valor declarado respecto del bien o bienes objeto de valoración, sea igual o superior al atribuido por el perito de la Administración en la actuación sujeta a la tasa.
  4. d) Que el Impuesto a que se sujete la operación realizada con el bien valorado sea gestionado por la Administración de la Comunidad Autónoma de Cantabria y le corresponda su rendimiento.
  5. e) Que la operación sujeta al impuesto haya sido efectivamente objeto de declaración-liquidación e ingreso de la deuda correspondiente, dentro del periodo de vigencia de la valoración sujeta a la tasa.
  6.  f) Que la deuda de la operación sujeta al impuesto sea igual o superior a la tasa pagada.»

Alejandro Mazón: Agente inmobiliario de Castro Urdiales, Cantabria.